分譲マンション管理業務

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マンションのずさんな修繕計画

マンションの修繕計画が正しく見直されていない。

修繕積立金は一体、誰が決めるのでしょうか?マンションを購入する際にこういった疑問を抱く方は少ないことでしょう。修繕積立金の額は、管理費同様デベロッパー(売主)や系列管理会社の都合で決まります。仕組みはこうです。

購入者が気になるポイントに、毎月の返済額とランニングコストが挙げられます。この負担が軽いほど「賃貸の家賃と変わらない等」の売り文句で購入への障害が低くなります。つまり意図的に修繕積立金の額を低く設定することで"お買い得感"を演出しているのです。

ですが、建物の劣化(修繕)はまさにマンションが建った瞬間からスタートします。つまり、管理組合で適正額の修繕積立金を蓄える必要があり、あくまで低く設定された額を見直すのは管理組合の責務なのです。

では、修繕積立金を見直すということですが、これは値上げを意味します。わざわざ波を立てるような行為ですから、当然反対も出ます。管理会社も「面倒」な値上げを先送りする傾向にあるため、大規模修繕工事の直前になって修繕積立金が大幅に足りないことに気付くのです。
この時点ではどうすることもできません。方法は次の3つです。「一時金の徴収」「不足額の借入れ」「工事の延期」どれも負担が大きく、後々のキャッシュフローや修繕計画に問題を残します。

マンションの修繕計画がずさんなため修繕積み立て比が不足している。

修繕積立金は、マンションの修繕(大規模修繕など)や生活環境の向上に利用されるお金です。 修繕計画に基づき一定の額を毎月積み立てますが金額や利用用途の設定がマンションの将来像に適して いないケースが多いのが現状です。

一般的には、ガイドライン(基準書)に従い修繕計画を行うので、マンションの規模、概要、将来的な予測などを個別に考慮した計画ではありません。結果、いざというときに積立金が不足し入居者が思いもよらぬ負担をしなければならなかったり、可能な範囲での修繕しかできなかったりします。

マンションのずさんな修繕計画

弊社は、個々のマンションの将来を考えた修繕計画を実践いたします。

将来に渡り安心して居住できるマンションにするためには、個々のマンションに適した修繕計画を策定し、実行することが重要です。そのためには、日々の巡回で建物の状況を正確に把握することと修繕積立金の過不足を常に意識し、管理組合と管理会社が共有することが重要です。

弊社では、徹底的に無駄を省くことで、最大限のコスト削減に努めております。「足りなくなったら値上げする」といった単純な発想ではなく、無駄なコスト(中間マージン)を省くことが先決だと考えます。コスト削減により発生した余剰金を修繕積立金に蓄えることで値上げの負担を軽減できます。
また、長期修繕計画についても5年ごとに見直すことで、より精度の高い計画案をご提示することに努めております。

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