分譲マンション管理業務

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管理費の実態

管理費の内訳を不透明にすることで、多くの管理会社が利益を得ている事をご存じですか。

管理組合の約75%は、エレベーターなどの設備の点検・清掃業務・消防点検など基幹事務以外の業務まで管理会社に委託しています。しかし、これら全ての業務を管理会社自身で行えるものではなく、その大半は専門業者に外注されます。(標準管理委託契約書においても「第三者への再委託」が盛り込まれています。)

つまり管理会社は自社で出来ない業務(エレベーター保守や機械式駐車場保守など)まで受託し、再委託(外注)することで中間マージンなどの利益を得ており、それが大きな収入源となっていると言えます。見方を変えれば入居者は払わなくてもよいお金(中間マージン)を管理会社に注ぎ込んでいるのです。

管理組合は業者の見積もりを見ることは殆どありませんよね?もし入居者が下請け業者の請求書開示を要求しても管理会社は公開できない場合が殆どです。開示すると中間マージンなどの内容が明らかになってしまうからです。

中間マージンが全て不当とは言いませんが、明らかに取りすぎと思われる管理会社が多数存在することも事実です。実はこのようなずさんな管理費の考え方は、マンション販売計画時から始まっています。

新規分譲の際、マンション分譲会社(デベロッパー)が系列管理会社とマンションの購入者層などに応じ、自社都合を優先して管理費を設定するのです。分かりやすい例を挙げれば、管理費に比べ修繕積立金が少なく設定されているマンションが大半だと思いませんか?

販売時に提示される長期修繕計画でも修繕積立金が将来3倍以上になるような計画ばかりです。中間マージンなどの管理会社の利益を優先して管理費を設定し、本当に管理組合が必要とする修繕積立金は後から値上げして入居者が負担して下さいと公然と提示しているのです。

本来管理費や修繕積立金の額を決めるのも管理会社を決めるのも管理組合の権限です。面倒だからと放っておくと管理会社の利益元となるばかりか、管理組合の財政難・強いては組合員の負担増に繋がるだけではありませんか?

これまでの管理・管理会社の問題点

管理事務の実施状況
全部委託管理

管理に関する全ての業務を管理業者に委託する方法。

メリット
  • ・管理の窓口が一本化
  • ・住民の手間や負担を軽減
デメリット
  • ・管理委託費が高額
  • ・管理会社任せで意識が低下
  • ・営業担当のノルマから無駄な工事が発生
一部委託・自主管理

管理の一部を業者に委託する方法。 / 全てを管理組合で行う方法。

メリット
  • ・中間コストが不要
  • ・住民主体の管理ができる
デメリット
  • ・滞納督促などの住民の負担が大きい
  • ・継続性が不安
  • ・専門家不在
チェンジ

管理費・コストの大幅削減

マンション管理システムの現状

多くの管理組合では、エレベーターなどの設備の保守・点検、清掃業務、管理派遣業務の全てを管理会社に委託しています。※全部管理委託
しかし、これら全ての業務を管理会社で行うことは難しいため、一般的には再委託(外注)されます。この再委託を含む管理方式(全部管理委託)がお金の流れを不透明にし、管理会社が容易に中間マージンを得ることができる仕組みとなっています。
この中間マージンは、日常の諸業務(小修理など)にも及んでいるケースが多く、管理会社の収入源となっています。

クローバー管理の「COMシステム」

COMシステムでは、そもそも管理会社が自社で出来ないような業務(エレベーター保守や機械式駐車場保守など)まで引き受け、それを外注するような方式を見直し、これらの業務を専門の保守会社と管理組合様と直接契約することをトータルサポートするシステムです。

居住者から見えにくい中間マージンを排除したCOMシステムは、管理費の内訳や管理の流れが明確になり、無駄なコストの削除になります。また各保守会社の選定や交渉、日程調整や提示(案内文のお知らせ)などの、日常業務、費用の支払いなどもすべてマネジメントする契約ですので、理事会さんの負担が増えることはございません。

管理費の実態

業者の選定

エレベーター保守や掃除、管理人などの業者のピックアップはもちろん、価格や内容の適正を把握するため数社へ見積もりを依頼します(弊社が代行)。その後、皆さんと話し合い業者を選定していきます。業者との打ち合わせや交渉も弊社が代行します。
また、現場でのトラブルなどが発生した場合は、業者との交渉を当社が行います。相手はプロですがこちらもプロですので、管理組合にとって良い条件で交渉を行えます。

管理費について

管理組合とメンテナンス業者間での直接契約のため、透明な運営が実現します。管理費、管理内容が明らかになることにより、これまでの中間マージンが削除され管理費の大幅な削減が可能になります。
また、業者選定、契約、費用の支払い、アフターフォローなどのバックアップを行いますので、理事会の負担が増えることはありません。

財産(管理費、修繕積立金)の管理について

原則方式を採用しています。原則方式とは各組合員様が組合名義の通帳に管理費、修繕積立金を振込み、又は口座引き落としで入金します。通帳、印鑑は管理会社、組合役員様がそれぞれ保管する方法のため、資産が保全されます。

緊急時対応について

警備会社との提携により24時間いかなる場合の緊急時にも対応いたします。また、水漏れなどの設備の故障や不審者などの通報、日常クレームなどに対しても24時間対応いたします。

契約について

クローバー管理は1年契約です。途中解約による違約金等は一切、頂きません。

提案について

各マンションによって必要なニーズや問題は様々です。クローバー管理は全ての理事会・委員会に出席させていただくことで、問題意識を共有し、各マンションにあったご提案(保険の見直し、セキュリティーの充実、生活環境の向上など)を行います。これらについても業者選定、競合見積もりを行い、最良の業者を選定します。もちろんその際の中間マージンも一切、頂きません。

専門性・巡回について

居住者の皆様のニーズを的確に捉えた価値ある管理の提供をしていくためには、管理のプロフェッショナルとしての能力が必要不可欠です。
弊社では、会計業務や設備管理業務をはじめ、建物簡易診断による長期修繕計画の策定などさまざまな分野で高い専門性を有しています。
また、これらの専門家が館内巡視、建物・設備等の目視点検、照明器具などのチェック、管縁類の交換、清掃状況チェック、清掃係への連絡・指示記載、改修工事・設備点検等の立会い、そして報告書の記入やファイリング、通達を行います。

マンション管理のお悩み、ご相談ください。マンション管理士の資格を持った経験豊富な弊社スタッフが、分譲マンションに関する様々なご相談にお答えしています。素朴な疑問や質問、またはトラブルの解決方法など、お気軽にご相談下さい。電話でのお問い合わせは、0120-401-968 メールでのお問い合わせはこちらから

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